Tíz évvel a falomlás után úgy tûnhet, a berlini lakáspiacon minden a legnagyobb rendben van. A kínálat bõséges, a lakásárak és a bérleti díjak széles körben csökkennek, a helyzet nyugodt, feszültségektõl mentes, szinte derûs. Eszerint Berlin bravúrosan oldotta meg lakáspolitikai „házi feladatát". Igaz, nem minden igazodik maradéktalanul a vágyakhoz: a középrétegek növekvõ kiáramlását általában kritikusnak ítélik, egyúttal azonban „a normalitáshoz való visszatérésként" értékelik. Olyan folyamatként, amely gyorsított ütemben járja be a nyugatnémet nagyvárosok korábban megtett útját.
A lakáshelyzetrõl folytatott jelenlegi vita témái ezeket a nyugalmas viszonyokat tükrözik vissza. Nem lakáshiányról, magas lakbérekrõl vagy egyes társadalmi rétegek kiszorításáról van szó, hanem a város peremén, illetve környékén létesülõ családi házas telepekrõl, a Spree, a Havel és a berlini tavak mellett épülõ vízparti otthonokról vagy a történeti központban található attraktív új lakásokról. Mint Németország sok más városában, Berlinben is a családi házas építkezés áll a figyelem középpontjában. Ma ismét az igényes családi házak létesítése jelenti az elsõ számú feladatot, leginkább természetesen magas színvonalú városi környezetben. A Berlin északi részén tervezett „Építési kiállítás, 1999" mintaszerû építészeti együttese azt hivatott a széles nyilvánosság számára demonstrálni, hogy Berlin ebben a kérdésben is az élen halad.
Azért az általános berlini derûbe egy csöppnyi üröm is vegyül. A magasabb keresetûek elhagyják a várost, s ez együtt jár a különbözõ szociális rétegek együttélésének felszámolódásával, aminek következményeképpen a belváros bizonyos területein „a szegények szigetei" alakulhatnak ki. Berlin ezekre a problémákra is reagált - habár a város szociális fejlõdésérõl szóló vita inkább csak a szólamok szintjén marad, kevéssé mutat életképes elképzeléseket.
Berlin tehát lakáspolitikai szempontból sikeres modellnek számít. De vajon valóban az is? Vajon a belváros némelyik területén jelentkezõ szociális problémák csak a „normalitásért" fizetett árat, az összességében örvendetes fejlõdés kikerülhetetlen mellékhatásait jelentik? Mi húzódik meg tulajdonképpen a családi házról, illetve a város szociális fejlõdésérõl párhuzamosan folyó viták hátterében? Emlékezetünk igencsak rövid: mára jórészt elfelejtettük, milyenek voltak a viszonyok közvetlenül a fordulat után, nem emlékszünk a nagy reményekre és félelmekre, az akkori mozgalmas lakáspolitikai vitákra. Pedig a berlini folyamat talán mégsem csak a nyugatnémet fejlõdés lenyomata, pusztán a normalitáshoz való visszatérés, az aktuális derû mögött egészen más, tipikusan berlini folyamatok húzódnak meg. Semmiképp sem árt feltenni a kérdést, hogyan is jutottunk el a mai viszonyokig. Hogyan rendítette meg a fordulat a lakáspolitikát, hogyan reagált az egységes berlini szenátus ezekre a nagyléptékû változásokra, és hogyan módosult ez a reakció az idõk folyamán?

A berlini lakáshelyzet a fordulat elõtt

A fal leomlásával 1989 novemberében alapvetõen megváltoztak a lakáspolitika, sõt a lakhatás feltételei Berlinben. Egy csapásra láthatóvá váltak a háború utáni lakásépítés sajátosságai. Eszerint Berlin nem csupán bérlõk városa volt, hanem a szociális lakásépítés par excellence helyszíne is, mégpedig falon innen és túl is. Ebbõl kifolyólag a megosztott város a jóléti állam városépítési víziójának klasszikus gyakorlóterepévé vált. A fordulat elõtti Berlin a lakásszférában kétféle módon kapcsolódott saját múltjához: még mindig a „bérkaszárnyaváros" megtestesülése volt, egyúttal azonban ellentmondásos és átfogó választ is jelentett arra. A császárkor „aszociális" lakáshelyzetével a XX. század folyamán a „szociális" lakásépítés legkülönfélébb változatait szegezték szembe.
Városépítészeti szempontból Berlin „a világ legnagyobb bérkaszárnyavárosaként" (Werner Hegemann) vált hírhedtté. A város jellegét döntõ módon a XIX. század utolsó harmadának fejlesztései határozták meg. A város topográfiájában mind a mai napig felismerhetõk ennek az idõszaknak az éles társadalmi ellentétei. A munkások sokudvaros bérkaszárnyáinak végtelen tömbjei fõként Berlin északi és keleti részében, a jobb polgári bérházak és az elõkelõ, exkluzív villanegyedek nyugaton és délen a város minden részét félreérthetetlen szociális és építészeti jegyekkel ruházták fel. Csak a legrosszabb lakóterületek - a város szélén burjánzó vadtelepek és a központ nyomortanyái - tûntek el az idõk folyamán.
A császárkor kemény társadalmi-térbeli ellentétek által megosztott városát átfogóan és megsemmisítõen bírálták: az évtizedeken keresztül maga volt a megtestesült rossz, az ember megvetésének és a borzalomnak a barbár keveréke. A reformerek szemében a „bérkaszárnyák" gyógyíthatatlanoknak tûntek. Az építészetkritikus Karl Scheffler utópikus víziójában már 1910-ben egy olyan „eszményi" polgármesterrõl álmodozott, aki a rendelkezésére álló „szabadságot" erõskezû beavatkozásra használja: „fél Berlint, különösen az elõvárosok jó részét lebontatja, és a ronda, új nagyvárost szigorú ellenõrzés mellett szép, új városként építi újra" (Scheffler 1910, 258).
Ez volt az elõzménye az elsõ világháború utáni lakáspolitikának és a lakásépítés reformjának, amely mindenekelõtt a szociálisan szétzilált „bérkaszárnyavárossal" szemben nyújtott szociális alternatívát, amikor megpróbálta csökkenteni a lakásszféra társadalmi ellentmondásait. Ezt szolgálták évtizedeken át a korábbi lakásállomány bérlõit védõ intézkedések is: a rögzített lakbér és a felmondás korlátozása. Az elsõ világháborút követõ korszakokban emelt épületek az építészeti és városépítészeti válaszok sokféleségét mutatják: ide tartoznak a Weimari Köztársaság híres telepei (a Hufeisensiedlung Britzben, a zehlendorfi „Onkel Toms Hütte" erdei telep, a siemensstadti nagy lakótelep) a nemzeti szocialista idõszak népieskedõ vagy kaszárnyaszerû lakóegyüttesei (például „SS Bajtársi Telep" vagy a Grazer Damm lakóegyüttese), a második világháború után a Stalinallee lakópalotái, az ötvenes évek nyugat-berlini belvárosi és fõként városszéli telepei (Hansaviertel, Észak-Charlottenburg, Dél-Britz), a hatvanas évek nagy telepei Nyugat-Berlinben (Märkisches Viertel, Gropiusstadt, Falkenberger Feld), végül a hetvenes-nyolcvanas években ipari eljárással épített kelet-berlini lakótelepek (Mahrzahn, Hohenschönhausen, Hellersdorf).
A cél minden esetben a viszonylag azonos színvonalú, szabványosított és jól felszerelt lakás volt, amely minden szinten kerülte vagy megszüntette a szociális különbségeket. Ennek jegyében azonos szempontok szerint történt a polgári és a proletár lakónegyedek elhelyezése, e negyedek belsõ megszervezése. Ez érvényesült az épületek megformálásában is: minden lakás egyenértékûnek számított (szemben a császárkori bérházakkal, ahol a jobb lakások az utcafronton és a bell etage-on helyezkedtek el). Mindezek a törekvések a gyûlölt bérkaszárnyaváros meghaladására irányultak. A második világháború, majd a háborút követõ kíméletlen bontások Kelet- és Nyugat-Berlinben az új, szociális lakóvárosnak nyitottak utat (például a Wedding negyedi Brunnenstrasse szanálási területén vagy a Fischerinselen).
De a bérkaszárnyavárossal szembeállított alternatíva a háborút követõ idõkben mindinkább leleplezõdött: jobb város ígért, de e helyett szociális szempontból tekintélyelvû, a megformálás szempontjából pedig sok hiányosságot mutató és fõként drága program volt, amely a történelmi város maradványait is szisztematikusan szétrombolta. Az uralkodó lakáspolitika elleni heves tiltakozások a hetvenes évek Nyugat-Berlinében azt fejezték ki, hogy az emberek csalatkoztak reményeikben. A polgári kezdeményezések, a házfoglalások és a szakmai kritika fokozatosan kikényszerítették a bérkaszárnyaváros elvének újraértékelését. 1975, az Európai Mûemlékek Éve elõsegítette a késõ XIX. század városának új megközelítését. Ebben az idõben a korábbi épületállomány értékelésének óvatos felülbírálatát lehetett észlelni Kelet-Berlinben is.
A fal mindkét oldalán végbemenõ kulturális paradigmaváltás nemcsak a régebbi épületek felújításában, a házak által szegélyezett városi utca és városi tér, sõt a belsõ udvarok szerepének újraértékelésében mutatkozott meg, hanem az új lakóegyüttesek kialakításának mikéntjében is. A modern városépítészet elveit háttérbe szorították a neotradicionalista városépítészet szempontjai. Ez a törekvés Kelet-Berlinben csak egyes helyeken, így a Nikolaiviertel középkori jellegét felidézõ nyolcvanas évekbeli újraépítésében mutatkozott meg, Nyugat-Berlinben viszont meglehetõsen széles körben érvényesült. Ezt célozták meg a „városrekonstrukció", illetve a Nemzetközi Építészeti Kiállítás (Internationale Bauausstellung, IBA 1984/87) „városjavító" törekvései, amelyek a belvárosban (például a Ritterstrassén vagy Kreuzbergben) és kisebb, a város szélén kertvárosszerûen létesített telepeken (például a Düppelben épített kertvárosban) valósultak meg.
A „régi" város újraértékelésének következményeként Nyugat-Berlinben felértékelõdött a császárkor néhány, fõként polgári lakóterülete, például Charlottenburgban, Wilmersdorfban, Schönebergben és Kreuzbergben. A szociológusok dzsentrifikációnak nevezik azt a folyamatot, amely a középrétegek beköltözését és a szegényebb lakosság részleges kiszorítását jelenti. Hasonló fejlõdés Kelet-Berlinben már csak azért sem volt lehetséges, mert az iparilag felépített lakóterületeknek adott elsõbbség miatt - kevés kivételtõl eltekintve - a korábban beépített területek épületállományának egészét elhanyagolták. Nyugat-Berlinben viszont, néhány régebbi lakóterület felértékelésével párhuzamosan, végbement a második világháború után épített lakásállomány mélyreható kulturális és gyakorlati leértékelése. Az ötvenes évek telepeit immár monotonnak és városiatlannak ítélték, a hatvanas évek nagy lakótelepei pedig az elhibázott lakásépítés mintapéldáivá váltak. Sõt, a teljes bontással járó építés bizonyos példái ismét negatív tálalásban kerültek a lapok címoldalára, így például a Cottbuser Tornál megépült új kreuzbergi központ vagy Neukölln-Rollberge szanált területének új épületei. A hatvanas-hetvenes évek szociális lakásépítésének városszéli telepei és a belváros nagy lakóegyüttesei ekképp a bérházak örököseinek számítottak. A nyolcvanas években, leegyszerûsítve és eltúlozva, kilátástalan, embertelen tömegszállásoknak bélyegezték õket. Egészen más volt a helyzet Kelet-Berlinben: ott a nyolcvanas években indult csak be igazán a város szélén folyó tömeges lakásépítés. Mahrzahn, Hohenschönhausen és Hellersdorf vonzó környéknek számítottak, minthogy átlag fölötti lakásminõséget nyújtottak. Ezekben a negyedekben a nyugati viszonyokhoz mérten kivételes mértékû szociális keveredés valósult meg: munkás és professzor lakott egymás mellett.
A fordulatot megelõzõen tehát a lakásállománnyal kapcsolatos tapasztalatok Nyugat-, illetve Kelet-Berlinben nagyon különbözõképpen alakultak. Közös volt azonban mindkét városrészben, hogy a lakbéreket ma már szinte elképzelhetetlen mértékben szubvencionálták. E mögött a lakásnak az a sajátos, a szociális gondoskodás jegyében fogant elképzelése állt, amely szerint a lakás nem áru, hanem az ember alapszükségleteit kielégítõ szolgáltatás. S mindezt olyan színvonalú lakás biztosította, amely sem a felszereltséget, sem a lakóterület nagyságát tekintve nem volt spártainak nevezhetõ. A nyugat-berlini közhasznú lakásgazdálkodás, illetve a kelet-berlini kommunális lakásépítés ezt próbálta a rendelkezésére álló eszközökkel megvalósítani.
Az ezekért a sajátosságokért fizetett ár közismert: e szektor is jelentõs pénzügyi támogatásra szorult, Nyugat-Berlinben a Szövetségi Köztársaságéra, Kelet-Berlinben pedig az NDK-éra. A berlini falomlás ezeket a sajátosságokat is maga alá temette. Ezt követõen a lakásszféra szereplõi teljesen új helyzettel szembesültek. El kell ismerni, hogy gyorsan képesek voltak egy új irányvonal kijelölésére. Nézzük meg, mik is voltak ennek az új irányvonalnak a programszerû alapjai!

A fordulat után: az elégedetlenkedõ Berlin

Az 1989 után bevezetett lakáspolitikát azokra az elõrejelzésekre alapozták, amelyek hatalmas lakosságnövekedést jósoltak. Növekedés, növekedés, növekedés - ez volt az elsõ évek üzenete az újraegyesült Berlinben. S az elõrejelzéseket szinte mindenki hajlandó volt készpénznek venni. A szenátus építésügyi hatóságán dolgozó Hanno Klein 1991-ben egy olyan tanulmányra hivatkozott, amely 2010-ig - véleménye szerint túlságosan is óvatosan - 800000 és 1600000 körüli lakosságnövekedéssel számolt. Ez azt jelenti, hogy „400 és 800000 közötti számban kell új lakásokat építeni", méghozzá fõként sok „magas színvonalú lakást" a legjobban keresõk számára, mivel azzal számoltak, hogy valamennyi szövetségi tartományból jólszituált polgárok tömege özönlik Berlinbe.
E túlzott várakozások a következõ években némileg mérséklõdtek, de a szenátus építésügyi hivatalának lapjában, a Foyerban „Új lakás" címmel 1993 júniusában is még a következõket lehetett olvasni: „A lakbérek alakulásától függõen 100000 vagy akár 150000 lakás is hiányzik Berlinben. A szövetségi alkalmazottaktól a fehérorosz bevándorlókig a fõvárosnak az elkövetkezõ években még sok új-berlini számára kell lakást biztosítania. (...) Egész városoknak kell a földbõl kinõniük, iskolákkal, utcákkal, üzletekkel, munkahelyekkel, tömegközlekedéssel. De valódi városoknak, nem betonsivatagoknak és alvóvárosoknak." A városfejlesztés konkurens hatósága az 1994-es területfejlesztési tervben a berlini lakosság számát az 1991-es 3,4 millióval szemben 2010-re 3,7 millióra becsülte, ám az effajta mértéktartó elõrejelzések elvesztek a növekedési láz árjában.
Az ily módon megjósolt jövõ sok felelõs szakembert és politikust elkábított, ugyanakkor elbizonytalanította a lakosokat és a bázisaktivistákat. A robbanásszerûen növekedõ Berlin reményei mellett olyan félelmek is lábra kaptak, hogy a kevésbé tehetõs népesség nagymértékben kiszorul a belvárosi lakásokból. Ezek a félelmek a - nagyságrendjüket tekintve inkább szerény - nyolcvanas évekbeli nyugat-berlini tapasztalatokon alapultak, ahol a belváros egyes területein a szociális kiszorítás folyamatai zajlottak le.
Hogyan juthattak 1989 után ilyen nagy szerephez az eltúlzott elõrejelzések? A mesés növekedés emlegetésével sok döntéshozó egy valódi boom kibontakozását remélte elõsegíteni. Mert csak a növekvõ Berlin számított jó Berlinnek, és - a számítások szerint - csak a növekedés révén lehetett kompenzálni a szubvenciók drasztikus leépítésébõl elõre láthatóan bekövetkezõ gazdasági problémákat. A kisszámú szkeptikust félreállították. Sikerült a közvéleménnyel olyan spekulatív, teljesen irreális számsorokat elfogadtatni, amelyek a berlini lakáspolitikát teljességgel tévútra vezették. A várt tömeges beáramlásra várva a berlini szenátus valóban hamar átállította a váltókat a városszéli új, tömeges lakások építésére. Magas adójóváírási lehetõségekkel teremtettek mesterségesen kedvezõ körülményeket a lakásépítés számára. Így azonban nem a saját maguknak építkezõket, hanem a tõkebefektetõket mozgósították. Ennyiben a hivatalos prognózisok teljességgel sikeresek voltak.
A tervezõi és az adózásbeli feltételek mellett az az „eszmény" is megfogalmazódott, amely formát adott a tömeges lakásépítésnek: ez pedig az „elõváros" mintája volt. Az elõvárost, ahogy az akkori építési szenátor, Hans Stimmann 1993-ban megfogalmazta, „a társadalmi összetétel és az ennek megfelelõ használati minták változatossága jellemzi". Az épületek összterületének 20 százalékát kellett „munkahelyek" számára fenntartani. Az elõvárosnak „olyan sajátos identitásra kell szert tennie, mely kapcsolatot létesít a mindenkori hely történeti nyomaival és használati módjaival". „Az elõvárosokat hagyományos városépítési minták szerint tervezik. A fõ elemeket egyértelmûen az utcák és a terek mint az azonosság és tájékozódás alapvetõ intézményei jelentik." „Az új elõvárosok képét, fõleg a közterületeken, intenzív fásításoknak, parkosításnak, játszótereknek és sportolásra szánt területek kialakításának kell jellemezniük és meghatározniuk." Az eszmény tehát „már nem a (nagy) lakótelep, hanem az elõváros, melynek nagyságrendje 5000 lakóegység körül mozog". Az elképzelés egyáltalán nem családi házas együttesre vonatkozott, éppen ellenkezõleg: „A lakások 80 százaléka emeletes épületekben kap helyet, s csak maximálisan 20 százalékuk építhetõ saját telekkel rendelkezõ önálló háztípusok formájában."
A viszonylag sûrû beépítésû elõváros mintájának mindenekelõtt a modern városépítészet - a húszas, ötvenes és hatvanas évek telepeinek - alternatívájával szemben kellett világos elhatárolást jelentenie. A cél: visszatérés a császárkor felvilágosult polgárságának tömeges lakásépítési elveihez. A használók kívánatosnak látott szociális sokféleségét a támogatások differenciálásával vélték biztosíthatónak: a lakások egyharmadát a klasszikus szociális lakásépítés mintájára, „a nép széles rétegei" számára kívánták megépíteni, egy további harmadot magasabb, de még mindig szubvencionált árakon, s végül az utolsó harmadot támogatás nélkül, vagyis piaci áron. Ily módon ugyan korlátozták, de még nem adták fel a berlini lakásépítés szociális hagyományát.
1993-ban nemcsak az „elõvárosi minta" elveit dolgozták ki, hanem bemutatták egy ilyen elõváros referenciaként szolgáló modelljét is: a Weissensee körzetében fekvõ Észak-Karow-t. Itt, Berlin északkeleti részében, nem messze az autópálya-körgyûrûtõl látszottak testet ölteni az elõváros elvei; itt lehetett kipróbálni, hogyan születik egy elõváros a valóságban. Az építészek, Moore/Rubel és Yudell (Santa Monica/Kalifornia) tervei alapján mintegy 100 hektáron a kerület, a berlini tartomány és a beruházók közös erõfeszítései alapján gyorsan elõkészítették és megkezdték az építkezést. Idõközben mintegy 5100 lakás készült el 15000 ember számára, ebbõl 1940 lakás részesült kiemelt támogatásban, 2360 csökkentett támogatással, mintegy 800 lakás pedig sorházban és családi házként épült. E mintaváros kliensei „túlnyomórészt panelelhagyók" (Schwarz 1997, 15), tehát olyan tehetõsebb polgárok, akik az NDK idõkben épült nagytelepekbõl el akartak költözni. Észak-Karow - amelyet idõközben imázsképzõ okokból Új-Karow-vá kereszteltek át - a legnagyobb, szinte teljesen magánkezdeményezésbõl megvalósult építési vállalkozás az új szövetségi tartományokban.
Az elõvárosi minta egyébként nem átfogó, nyilvános eszmecsere részeként és nem is a múlt tapasztalatainak széleskörû politikai feldolgozása alapján alakult ki, hanem megkésve, felülrõl hirdették meg, miközben - még ha megváltozott külsõvel is - mindenütt ismét telepépítés elõkészületei folytak. A tervezési és építési folyamat mintaképének meghirdetése persze csak az érem egyik oldala, a másik az elképzelések elismertetése és érvényre juttatása. Valójában a berlini periféria legtöbb városbõvítését már akkor is olyan tisztán lakótelepépítõ programok jelentették, amelyek nem foglaltak magukban munkahelyeket, és amelyek szociális összetétel szempontjából kevéssé változatosak.
De nem csak „elõvárosok" létesültek. Számos kisebb program valósult meg a már beépített városias területeken, a periféria beépítetlen részein, az egykori ipari, katonai vagy más célra használt területeken, belvárosi foghíjakon és - különösen látványos módon - még Berlin történeti központjában is. Az 1995-ben az Unter den Linden korzóján látható „Város, ház, lakás" címû kiállítás katalógusa meggyõzõen demonstrálta az ilyen programok sokféleségét. A nagyvárosi központok egyfunkciós struktúrájának kritikájából kiindulva a berlini szenátus elõírta, hogy Berlin központjában valamennyi nagyobb építkezés esetében az új beépítés legalább húsz százalékának lakásnak kell lennie. Az eredmény a luxuslakások Berlinben eddig ismeretlen válfaja lett: általában habsapkaként lebegnek a hivatalok felett, néha külön traktusokba vannak telepítve. Felszereltség, elhelyezkedés és költségek tekintetében ezek a centrumban, a város külsõ részein vagy az újonnan létesített elõvárosokban található új lakások fõleg egy használói réteget céloztak meg: a lakosságnövekedés elõrejelzéseit elfogadva azokra a tehetõs középrétegekre számítottak, amelyek Nyugat-Németországból érkeztek (volna) Berlinbe.
A lakásépítés új hulláma azonban nem korlátozódott a város területére. A felosztott városban 1989-ig egyedülálló helyzet uralkodott: a város nem „eresztett pocakot", vagyis nem alakult ki körülötte egy olyan laza szövésû, jómódú háztartásokból álló családi házas övezet, amely a háború utáni idõkben a többi nyugat-európai nagyváros körzetében mindenütt létrejött. A szuburbánus övezet Berlinben szinte teljesen ismeretlen maradt. Ez a sok szakember által elõnyösnek ítélt helyzet a fordulat után egy csapásra megváltozott. Ahelyett, hogy a berliniek tanultak volna a többi város hibáiból, még fel is erõsítették azokat, mert ez felelt meg a környezõ települések, a befektetõk és a jól keresõ, elõbb nyugat-berlini, majd késõbb kelet-berlini polgárok érdekeinek, akik Berlin körzetében próbáltak kedvezõ áron családi házat vásárolni. A környezõ településeken létesült új lakások 1993 óta mind erõteljesebben jelentkeztek a piacon. Míg e településeken 1992-ben csak 300 lakás készült el (Berlinben 10900), ez a szám 1993-tól a következõképp alakult: 1993-ban 2700, szemben a berlini 9400-zal, 1994-ben 7900 szemben 11400-zal, 1995-ben 11350 szemben 15850-nel, 1996-ban 20250 szemben 22750-nel. A környéken épülõ számtalan új lakótelep Berlin városa számára konkurenciát, a várt újberliniek és számtalan óberlini számára pedig csábító kínálatot próbált nyújtani.
A fordulatot követõen azonban nemcsak az új lakások építése vált kiemelt feladattá, hanem az öröklött lakásállomány feljavítása is. A feladatok ezen a téren különösen a város keleti részében voltak óriásiak: szinte minden, 1945 elõtt épült lakóépület esetében elmaradt az esedékes felújítás és modernizáció. A berlini tartomány e kihívásra a kelet-berlini belváros bérházövezetében található régebbi épületek felújításának, illetve a nagy kiterjedésû kelet-berlini városszéli panellakótelepek feljavításának programjával válaszolt. A lakásállomány biztosítása és fenntartása az új lakások építése mellett szintén elsõrendû politikai célnak számított.
A fordulat után Kelet-Berlinben - a nyolcvanas években Nyugat-Berlinben követett eszmékhez és eljárásokhoz kapcsolódva - nagy lendülettel kezdték el a régebbi épületek helyreállítását. A célkitûzés az volt, hogy Kelet-Berlinben is érvényt szerezzenek a „körültekintõ városfelújítás" alapelveinek, ami azt jelenti, hogy kerülni kell a régi épületek nagyobb mértékû bontását, a lakosokat és iparosokat be kell vonni a helyreállításba, és érdekeiket figyelembe kell venni. Az épületállomány e negyedekben megfigyelhetõ gyors mértékû romlása különös politikai jelentõséget kölcsönzött a kérdésnek, amely már az NDK fennállásának végsõ szakaszában a növekvõ ellenzéknek is fontos témája volt. A régi házak felújításának feltételei azonban idõközben drasztikus mértékben megváltoztak: egy óriási mértékû, szanálásra váró homlokzattömeggel a támogatásra szánt közpénzek csökkenése állt szemben. Ekképp az Ideiglenes Regionális Bizottság - egy, a fordulat után felállított félhivatalos tervezõintézet városfelújítási kutatócsoportja - 1990 júliusában mintegy 110000 kelet-berlini régi bérház felújítási szükségletébõl indult ki. Mindez a lakásonkénti 225000 márka becsült ráfordítással számolva körülbelül 25 milliárd márkát jelentett volna. Ezt a számot ugyan késõbb lefelé, nagyjából a felére korrigálták, de még így is jól mutatja a feladatok léptékét. A régi lakások felújításának nemcsak az volt a feladata, hogy megállítsa az épületek állagának romlását, hanem az is, hogy elhárítsa „a lakosság kiszorításának veszélyét".
Miután a régi házak felújítását célzó elsõ, jelzésértékû intézkedések a kelet-berlini magisztrátus és a nyugat-berlini szenátus együttmûködésében már az átmeneti idõszakban megtörténtek, a berlini szenátus 1992 júliusában elfogadta az „Elsõ Átfogó Városfelújítási Programot". Minthogy szükség volt fontossági sorrend felállítására, a program elõször 39 kiválasztott körzetben (ebbõl 27 Kelet- és 12 Nyugat-Berlinben) 181000 lakást fogott át, vagyis több mint kétszer annyit, mint a két nyugat-berlini városfelújítási program 1963-ban és 1974-ben együttvéve. Ez a program ugyanakkor még nem határozta meg a város keleti részében a szanálás konkrét területeit és az ezekhez kapcsolódó súlypontokat.

1993 elején a tovább szûkülõ pénzügypolitikai játéktér már elõrevetítette a városfelújítási politika megváltozását. Ezért kilátásba helyezték a „nagyon szétaprózott" vagy „túlontúl költséges" intézkedések támogatásának leállítását, a bérbeadók és bérlõk nagyobb „költségrészesedését", ezáltal pedig a bérleti díjak növekedését. 1993 augusztusában formálisan öt szanálási területet jelöltek ki, melyek mindegyike a város keleti felében fekszik. Ezeken a területeken 32000 lakás található mintegy 43500 lakossal. 1994 októberében további szanálási területeket jelöltek ki, köztük egy nyugat-berlinit is.
A városfelújítás másik nagy tevékenységi területe a fordulat után Kelet-Berlin óriási lakótelepeinek rendbehozatala. A berlini szenátus egyik nagy politikai teljesítményének számít, hogy ebben a kérdésben gyorsan és félreérthetetlenül foglalt állást. Miközben némelyek még nagyarányú, egész területi egységeket magukba foglaló bontásokról ábrándoztak, a politika felelõs képviselõi szembeszálltak a kulturális stigmatizálással, és félreérthetetlenül világossá tették, hogy ezeket a területeket nem feladni, hanem felértékelni kívánják. Minden más döntés kalandor jellegû lett volna: a város keleti felében mintegy 270000 elõregyártott panelekbõl épült lakás található, ami az egykori NDK fõváros lakásállományának több mint 40 százalékát jelenti. „Építési szenátorként bízom abban", írta Wolfgang Nagel 1992-ben, „hogy a politika felismeri: a nagy lakótelepek lakókörnyezetének stabilizálása és feljavítása végsõ soron kevesebbe kerül, mint ha ezt az állományt a sorsára hagyjuk, és ennek következményeként fenyegetõ szociális katasztrófával kell szembenéznünk." Ily módon az egyesült Berlinre a városfelújítás további, óriási feladatköre hárult. Az újabb épületek helyreállításával kapcsolatban Kelet-Berlinben még nem voltak tapasztalatok, Nyugat-Berlinben is csak a nyolcvanas évek kezdete óta, fõleg a Märkisches Viertel nevû lakótelepen. Ott a lakásépítõ társaság kezdeményezésére 1983-tól egy nemzetközileg is figyelmet keltõ kísérleti területet nyitottak meg a nagy lakótelepek utólagos feljavítására. Ezekhez a viszonylag kisléptékû beavatkozásokhoz kapcsolódó tapasztalatokat azonban nem lehetett közvetlenül alkalmazni az új viszonyokra.
Elsõ lépésként 1990 októberében az egyesülési szerzõdésnek megfelelõen az NDK egykori kommunális lakásigazgatása alá esõ teljes lakásállományt, a rá esõ adóságokkal együtt, átadták a fennálló városi lakásépítõ társaságoknak. Már az 1990. október 3-án lezajlott hivatalos egyesülés elõtt kezdeményeztek olyan kutatásokat, amelyek a nagy kelet-berlini lakóterületek állapotának részletes helyzetfelmérését célozták. Ezeket aztán számtalan szakvélemény és modellkísérlet követte. A szükséges intézkedések további tisztázására kipróbálták a lakossági részvétel modelljeit, így a marzahni platform, a Greifswalder Strasse-i fórum és a hellersdorfi környezeti fórum keretében. 1993 októberében kezdõdött el az iparilag elõállított lakások épületszanálását támogató program próbaszakasza. Végül egy tíz évet átfogó támogatási programot alakítottak ki, mely az NDK lakásállományát technikai és gazdasági szempontból hosszú távra stabilizálni kívánja. „Ily módon csökkentjük az elvándorlási hajlandóságot, és biztosítjuk e lakások hosszú távú kiadhatóságát." (Investitionsbank Berlin, 1998) Az új program keretében 1993 és 1997 között 49000 lakás feljavítását tudták támogatni. Az építési költségek lakásonként átlagban 63000 márkát tettek ki, ebbõl mintegy 22000 márkát fedezett a támogatás.
Ezek a városfelújító intézkedések azonban gyorsan a látszólag legfontosabb feladat, a tömeges lakásépítés mögé szorultak. A nyilvánosság fórumain, a koncepcionális források terén, valamint a közpénzek elosztásában is ugyanez játszódott le.

A kijózanodás után: Berlin újrarendezi önmagát

A közvetlenül a fordulatot követõ idõszak elsöprõ növekedési eufóriája azonban 1993 õszére elmúlt. Erre az idõre az utolsó optimisták számára is világossá vált, hogy az irodahelyiségekre, de a várt beáramláshoz kapcsolódó lakásszükségletre vonatkozó elõrejelzések is teljességgel illuzórikusak és tarthatatlanok. A politikának azonban idõre volt szüksége, hogy levonja az elõrejelzések összeomlásából adódó következtetéseket. Csak az 1995 õszi berlini választások és a szenátus ehhez kapcsolódó átalakulása után mutatkoztak jelek a lakáspolitika irányváltására, amit Berlin tartomány drámaian kiélezõdõ költségvetési válsága is alátámasztott. Ilyen körülmények között még az újonnan épített lakások csökkentett szociális támogatása sem tûnt lehetségesnek.
1997 nyarán végül nagy hangon hivatalosan is meghirdették a lakáspolitika „paradigmaváltását", amely a „Berlini tulajdoni stratégia, 2000" címet viselte. Ebben azt hangsúlyozták, hogy az új politika „búcsút jelent a bérlõk városától". Vége a bérlakásépítésnek, a cél a saját tulajdonú lakások építése. 2000-ig - ez volt a becsvágyó célkitûzés - a saját tulajdonú berlini háztartások arányának 8-ról 16 százalékra, azaz a duplájára kell emelkedniük. Ez 150000 új tulajdonost jelentett, akiket a hivatalban lévõ építési szenátor, Klemann „a következõ években" akart megteremteni. E cél elérését egyenlõ arányban a bérlakások átalakítása, a saját tulajdonú lakások, illetve házak építése volt hivatott biztosítani.
A váltás a tulajdoni támogatás irányába nem volt teljesen új. A szenátus már 1994. július 11-én kötelezte a városi lakásépítõ társaságokat, hogy a város nyugati részében, elsõsorban a bérlõknek, adják el lakásállományuk 15 százalékát. A város keleti részében az 1993-ban hatályba lépett jóvátételi törvény alapján szintén el kellett idegeníteni az állomány 15 százalékát.
A csökkentett támogatásoknak a tulajdoni intézkedések javára történõ újraelosztását hivatalosan viszonylag egyszerû okokkal támasztották alá: Berlinnek fel kell zárkóznia a nyugatnémet nagyvárosok szintjéhez. Ezzel kapcsolatban folyvást a következõ számokat idézték: 1993-ban a tulajdonosok által használt lakások aránya Berlinben 8 százalék körül mozgott, miközben Hamburgban 17, Münchenben pedig 20 százalék fölött volt. De a saját tulajdonú házak, illetve lakások iránti keresleti potenciált a szenátus alighanem messze túlbecsülte. Erre utal a TOPOS egyik tanulmánya: „Optimális esetben - hangzott az 1998-ban nyilvánosságra hozott kutatás eredménye - azt várjuk, hogy az elkövetkezõ öt-hét évben mintegy 21000 gyermekes pár és 10000 egy-, illetve kétszemélyes háztartás, valamint csekély számban más háztartások fognak lakástulajdont szerezni."
A lakáspolitikai irányváltás következményei mélyrehatóak voltak: ennek megfelelõen 2001-ig évente háromezer tulajdonszerzés támogatását irányozták elõ, míg a bérlakások támogatását a 2000. évre fokozatosan kétszázra kellett „leszállítani". Ez azt is jelentette, hogy a bérlakásépítésre kinézett kiskertek és telkek egy részét most saját tulajdonú sorházas építkezésre kellett felhasználni. E célból még az 1994-es területrendezési tervet is szükséges volt újra módosítani. A szociális lakásépítés 1999-tõl gyakorlatilag megszûnt. A szociális lakásépítést célzó programokat, „amennyiben gazdaságilag megoldható és szerzõdésjogilag lehetséges", szabad finanszírozású lakásépítéssé kívánták átalakítani (Klemann 1997, 7). Ez egyet jelentett a korábban célul kitûzött „vegyes szociális összetétel" feladásával is: olcsóbb lakások építése az alacsonyabb keresetûek számára immár nem szerepelt a célkitûzések között. A régi típusú szociális lakásépítés lezárulása nem feltétlenül ítélendõ negatív fejleménynek, hiszen „a pazarlás és az állam kirablásának orgiáját" is jelentette, „mely nagyban hozzájárult Bonn és Berlin mai pénzügyi válságához" (Stimpel 1997, 1628). A „szociális" lakásépítésen ugyanis „kerestek a kezdeményezõk, a befektetõk, az építési cégek és a bankok. Hogy a támogatás a bérlõknek szociális is volt, inkább mellékhatásnak tekinthetõ" (uo.). Valójában azonban nem ezeknek a problémáknak a belátása vezetett a régi típusú szociális lakásépítés felszámolásához. Nem a szociális lakásépítés tárgyi érvekre támaszkodó reformja zajlott le, hanem egyszerû megszüntetése.
Az irányváltás továbbá azt jelentette, hogy a lakásépítéseket összességében megint visszafogták: számtalan programot kellett „kiigazítani" vagy idõlegesen leállítani. Az elkészült lakások számát tekintve Berlinben 1997-ben érték el a csúcspontot 33000 lakással. Az új lakásépítés közvetett és közvetlen támogatásának csökkentésével a következõ években az építési tevékenység jelentõs visszaesése várható. Az irányváltás végül megkövetelte a térbeli prioritások megváltoztatását. Ebben a fontos kérdésben, mint hamarosan megmutatkozott, pártpolitikai konfliktus alakult ki. (...) A döntõ dilemma az volt: hová kerüljön a tulajdoni támogatások súlypontja: a városszélre vagy a belvárosba?
Egy párizsi tanácskozáson 1996 vége felé a városfejlesztési hivatal akkori államtitkára, Hans Stimmann kijelentette, hogy még az általa, építési szenátorként kigondolt „elõváros" vezéreszméje már nem megfelelõ, minthogy a perifériára irányuló térbeli mozgást segíti elõ. Ezzel szemben most minden eszközt be kell vetni a középrétegek belvárosban tartására, vonzó kínálatot kell kialakítani mindenekelõtt a történelmi központ nagy, még beépítetlen területein. A külsõ fejlesztés helyére tehát a belvárosi fejlesztés lépett. E stratégia legfontosabb eszköze „Berlin belvárosának átfogó terve" volt, mely tartalmazta az új, támogatott családi házak létesítésére számba jöhetõ építési területeket, amelyek az „állampolgárokat" visszatarthatják a város elhagyásától. „Vezérelvünk tehát", fogalmazott Strieder városfejlesztési szenátor, „nem lepényszerûen szétterülõ telepépítés a városon kívül, hanem lakásépítés a belvárosban. Ez annál is szükségesebb, mivel kiderült, hogy a városszéli zöldövezeti telkek beépítését tekintve Berlin nem versenyezhet Brandenburg tartománnyal. Ezekkel az intézkedésekkel gátat kívánunk vetni a szuburbanizációnak." (Strieder 1997, 5.)
A belváros rendezési terve ekként bizonyos mértékben levonta a következtetéseket a korai kilencvenes évek illuzórikus növekedési álmaiból. A központ nagy, üresen álló területeit - így szól az üzenet - belátható idõn belül nem lehet a harmadik szektor létesítményeivel, tehát irodahelyiségekkel, szállodákkal, kereskedelmi létesítményekkel beépíteni. Helyettük lakásokat kell építeni a magasabb keresetûek számára. „...a telek és földárak politikai kezelése" érdekében számításba vették a telekárak erõteljes csökkentését, tehát egy további támogatási formát, hogy a lakástulajdon Berlin központjában a középrétegek számára megfizethetõ maradjon Ez az irányváltás a növekedési lázhoz kapcsolódó elképzelések végét jelentette, ám a kérdés még nem került le teljesen a napirendrõl. Mert honnan kellene a magas keresetûek tömegének kikerülnie?
De a rendezési tervnek volt egy másik üzenete is. A tulajdon által kötött városi polgár - akit szívesen neveznek „urbánus lénynek" - kiváltképpen azonosul a lakóhelyével, hozzájárul annak stabilizálásához; „a városi kultúra hordozójának", megtelepedett embernek számít (Strieder 1998, 11). Ebbõl viszont az is következik, hogy a bérlõ polgárként kevesebb bizalomra szolgál rá, azonosulása a várossal kisebb mértékû. Ezt a leegyszerûsítõ, idealista konstrukciót nem támasztják alá elemzések. Van azonban egy különösen kényes pontja: a történelmi központ bérlõi jórészt az NDK egykori polgárai, a vásárlóerõvel bíró, reménybeli állampolgárok viszont fõként nyugat-berliniek vagy nyugatnémetek. Ez az egyik - még ha bizonnyal nem is az egyetlen - magyarázata annak, hogy miért törtek ki olyan elkeseredett viták a belváros rendezési terve körül.
Idõközben a városfejlesztési szenátor a tulajdoni intézkedések keretében kibõvítette a belvárosban lakás támogatásának térbeli koncepcióját. A „Városfejlesztési terv" lakásra vonatkozó része tovább szõtte a rendezési terv elveit és összekapcsolta egy ma világszerte kedvelt témával: a vízparti lakással. Az új építkezések fejlesztési súlypontjául most a vizek mentén húzódó sávot javasolták, amelynek sûrûsödési pontjait a belváros, valamint két további történeti városrész, Spandau és Köpenick jelentik. A Spreenek ebbe a sávjába már régebben tervezett programokat is bekapcsoltak: az oberhaveli vízivárost és a rummelsburgi öblöt. Az új terv révén Berlin a tényleges vagy idõnként csak ekként hirdetett vízparti helyeit és az azokhoz kapcsolódó tereket felkínálja az új, tehetõs városi polgárok számára. A vizek vonzáskörzetében „érzékenyen kezelendõ dzsentrifikációra" törekednek (Wékel 1998, 16). A kibõvített koncepcióban a belváros rendezési tervének területe jelenti a vízparti sáv ragyogó központját, amely a „lakásfejlesztés belvárosba irányításának" tervezõi megvalósítására hivatott. Az elõvárosok vezéreszméje ebben a koncepcióban érvényét vesztette.
Eközben azonban a politikai és gazdasági konkurencia sem ült ölbe tett kézzel. Míg a városfejlesztési hivatal SPD-s szenátora a belvárosi lakások támogatását tûzte ki célul, az építésügyi hivatal CDU-s szenátora a városszéli családi házas életforma támogatásával próbálkozott. Ebben a megközelítésben a tulajdoni stratégiát elsõsorban a saját otthon megteremtésének ösztönzéseként értelmezték. E kezdeményezés eszköze az 1997 májusában kiértékelt, az egész Európára kiterjedõ „A városi ház" címû pályázat, valamint a tervezett 1999-es építési kiállítás volt. A kezdeményezés-csomagot a szenátus építési hivatala által támogatott vásárok egészítették ki, amelyek a „tulajdonszerzés", illetve a „saját otthon megteremtése" jegyében álltak. A tervezés alatt álló „elõvárosi" projekteket átalakították. Példa erre Biesdorf déli részének fejlesztési területe, melyet elõbb saját központtal rendelkezõ elõvárosként terveztek meg, nagy sûrûségû emeletes épületekkel, most viszont klasszikus sorházidillé alakult.
„A városi ház" elnevezésû pályázat célja az úgynevezett „berlini ház", vagyis „egy sûrû beépítésû területen elhelyezkedõ családi ház Berlinre jellemzõ épülettípusának" kialakítása volt. „A 100 négyzetméteres lakóterülettel rendelkezõ házak az épület 200000 márkás költsége mellett a telekkel együtt nem kerülhetnek többe 300-350000 márkánál. A kis, költségkedvezményesen megszerzett telkeknek hozzá kell járulniuk az összépítési költségek tervezett szinten tartásához." (Keller 1998, 14.) A tartomány nevét is magába foglaló „Brandenburg-Berlin-ház" mintapéldányát Hohenschönhausenben építették meg.
A „Saját otthon, 2000" akció leglátványosabb megnyilvánulása az „Építési kiállítás, 1999" már 1996-ban meghirdetett terve volt. A „kiállítás" - amelynek elnevezése az 1957-es és 1987-es építési kiállításokhoz viszonyítva inkább csak eufemizmusnak tekinthetõ - azt a célt követi, hogy Berlin északkeleti részében öt, perifériális helyszínen, de városépítészetileg értékes formában olyan kedvezõ árú családi házakat mutassanak be, amelyek telekkel együtt lehetõleg 300000 márkás költséghatáron belül maradnak. Az individualizált, önköltséges és kertes lakás támogatásának mennyiségileg nagyon szerény terve - elõször mindössze 400 lakásról van szó - egyfajta harmadik utat kíván képezni a nagy telepek és az „új elõváros", illetve a laza beépítésû városszéli településforma között (Kaltenbrunner 1998, 22). A célul kitûzött beépítési sûrûség még mindig igen jelentõs, legalábbis Berlin környékével összevetve (az összterület 0,6-0,8 százaléka). Tehát sûrû beépítésû családi házas övezet. Mindez a tervek szerint elõmozdítja „a városszéli környezetkímélõ lakásforma", sõt a „Habitat II" és az „Agenda 21" programban lefektetett „tartós városfejlõdés" megvalósulását is (Jakubeit 1998, 11). Ezen állítólagos „ökológiai célkitûzés" mellett azt sem hallgatják el, hogy „az építési kiállítás fontos kommunálpolitikai célja" az, hogy a berlini lakosság kiáramlását a berlini városhatáron belül tartsák (Kunst 1998, 25). Ma már nem az elõvárosokat dicsérik, hanem az amerikai városok mintájához igazodó „köztes városokat", amelyek „a metropolisz fontos és egyenrangú alkotórészét jelentik" (Adrian 1998, 22).
A feladat megoldásába bevont szakemberek nem repesnek a boldogságtól. Ahogy Kaltenbrunner fogalmaz: „A kiállítás tárgya nem olyan túlságosan vonzó. Ugyan ki szereti e nehezen meghatározható köztes és peremzónák megjelenését? Valahová persze el kell helyezni a mindenki által igényelt új lakásokat. De a város szürke zónáiban ily módon létrejövõ építészet szükségképpen a pragmatizmus jegyeit viseli magán. Mivel pedig a Németországban folyó építési tevékenység kétharmad része periferiális körzetekben zajlik, végsõ soron nem lehet kikerülni, hogy ne irányuljon rá a figyelem." Csakhogy ez további problémákat vet fel. A „sorozatszerû ismétlés" kényszere, „a kubisztikus szigorúság" benyomása „helyenként kételyeket ébreszt, vajon lesz-e kereslet az ilyen lakásformák iránt". És aztán így folytatja: „Még ha próba-szerencse eljárásnak tûnik is, az vesse rá az elsõ követ, aki jobb módszereket ismer!" Ez így meglehetõsen defenzív indoklása egy olyan építészeti kiállításnak, amely „nem annyira nemzetközi, hanem elsõsorban regionális szempontból jelentõs (Kaltenbrunner 1998, 25).
A belvárosból kiköltözõknek természetesen nem kellett 1999-ig várniuk, hogy a város körzetében vagy akár a városon belül hozzájussanak a maguk kis házikójához. Számtalan csábító ajánlat között válogathattak már korábban is. Ezek közé tartozik a rudowi kertváros az egyébként nem épp jó hírnévnek örvendõ neuköllni körzetben. A „307000 márka összköltségû lakásokkal megpróbáljuk elejét venni a városból való kiáramlásnak", nyilatkozta a kerület polgármestere. (Tagesspiegel, 1997. december 30.) A továbbépíthetõ, olcsó lakás 95 négyzetméter lakóterületet kínál 170 négyzetméteres telken, pince és tetõtér nélkül.
Nem elegendõ azonban csupán az építési és a városfejlesztési szenátor vitájára, illetve a Berlin belsõ vagy külsõ körzetére koncentráló fejlesztés problémájára figyelnünk. A város körzetében tevékenykedõk sem tétlenkedtek. A Brandenburgi Tartomány Fejlesztési Társasága a szociáldemokrata vezetésû szövetségi tartomány áldásával dömpingáron dobta a piacra az úgynevezett Märkisches Haust. E mintaházat elsõ ízben 1996 nyarán a havellandi Friesackban mutatták be. A „Märkisch Bauen und Wohnen" (märkisch módon építeni és lakni) jelszó mögött az a szándék húzódott meg, hogy - a telket is beleértve - maximum 290000 márkás áron kínáljanak családi házakat, amelyek építése során lehetõleg regionális, „märkisch" építõanyagokat és munkaerõt használnak. 1998-ig sok munkával az önálló „Märkisches Haus" három típusát alakították ki. „Az egyes típusokon belül alaprajzilag és a tetõformát illetõen különbözõk megoldások közül lehet választani, s a házak megrendelhetõk vakolt, favázas és klinkerburkolatú kivitelben" (Hampel 1998, S1). Az egyszerû típus mellett ikerházváltozatot is kínálnak. Sok vitára adott okot, hogy a „Märkisches Hausban" mi a „märkisch". Valójában semmi, hangzik a Szövetségi Köztársaság 35 készházelõállító cége érdekképviseletének kifogása. „A brandenburgi építési minisztérium leányvállalata, ahelyett hogy a helyi kivitelezõkre támaszkodna, pénzügyi alapon kanadai licencet használ, és a fakeretû építési rendszert a tengeren túlról importálja. Ez pedig a névvel való visszaélés." (Schoelkopf 1998, 15.)
A Berlinnel versengõ környezõ települések elõnye kézenfekvõ. Ott az igénybe vett építési terület négyzetmétere gyakran csak a felébe kerül a berlininek. S e települések, így a brandenburgi tartománybeliek sem restek ezt az elõnyt kihasználni: „Berlint a lakásajánlatok özöne fojtogatja." (Schwarz 1997, 15.) Az így létrejövõ szuburbánus övezet tömeges telepépítésének példái a hennigsdorfi „Am Waldrand" (erdõszéli) telep fából épült, 86 négyzetméter lakóterületû, 170 négyzetméteres kerttel rendelkezõ, nem alápincézett sorházai, amelyeket a városi lakástársaság készített. Áruk telekkel együtt 284500 márka. „Tudatosan keressük a versenyhelyzetet Berlinnel", mondja a Hennigsdorfi Lakásépítõ Társaság üzleti vezetõje, „hiszen Heiligensee csak karnyújtásnyira van Berlintõl" (Tagesspiegel, 1998. október 10.). A „Sorházak az erdõszélen" programot mintapéldaként mutatták be a potsdami városfejlesztési minisztérium „Märkisch módon építeni és lakni" címû brosúrájában.
De azt sem szabad elhallgatni, hogy a városból kiköltözõk számára sem minden fenékig tejfel. Mint az egyik, 1998 novemberében napvilágot látott tanulmányból kitûnik, az újonnan, fõleg Nyugat-Berlinbõl érkezõk és a helyiek között gyakran jelentõs feszültségek alakulnak ki. A napisajtó „kisebbfajta háborúról", a „szomszédok között folyó háborúskodásról" tudósított (Tagesspiegel, 1998. október 9.). Ezen túlmenõen egy további probléma, a mindinkább beduguló közlekedés is megkeseríti a város körzetében lakók életét. A Tagesspiegel egyik 1997. decemberi számának fõcíme: „A nagy felhajtás: 150000 ingázó naponta közlekedési dugóban".
 Legkésõbb tehát 1997-re kiderült: komolyra fordult a jól keresõkért folytatott verseny. Az elsõsorban az ingatlanfejlesztõ alapoknak kedvezõ adójóváírási kedvezmények csökkentése után már nem a nyugatnémet tõkebefektetõk, hanem a tényleges használók kegyeiért folyt a kiélezett küzdelem. És nem is annyira a Berlinbe költözõ újgazdagokért, mert ezek meg sem érkeztek, s az elõrejelzett számban soha nem is fognak. Sokkal inkább a már Berlinben élõ középrétegekért kellett harcba szállni. Mert az így célba vett csoportok az üresen álló, csökkenõ árú lakások széles kínálatából válogathatnak Berlin környékén, a város külsõ körzetében, a belvárosban, sõt a történelmi központban is.
Persze az új lakáskínálat nem mindig bizonyul „piackonformnak". Ma már problémát jelent, hogy a berlini lakások mintegy háromnegyed része többlakásos házban található: „A Berlin környéki többemeletes lakóparkokban a hiányzó kereslet következtében 6-8000 lakás áll üresen" (Sprogies 1998, 18). A versenyben további hátrányt jelent, hogy az új lakások nagy része a város keleti felében található. A változtatni akaró, jól keresõ nyugat-berliniek ugyanis kerülik Kelet-Berlint, inkább a környéket, mégpedig a Nyugat-Berlinnel határos környéket részesítik elõnyben. A szövetségi alkalmazottak is inkább nyugat-berlini lakást keresnek. A Berliner Morgenpost egész Berlin területére vonatkozóan 40000 üresen álló lakásról, míg a Tagesspiegel egyenesen 60000 üres lakásról írt (Morgenpost, 1998. október 8., Tagesspiegel, november 21.).
A tehetõs ügyfélkörért folytatott kiélezett küzdelem nemcsak a magánbefektetõk között zajlik, hanem a város is részesévé válik. Berlin „mindinkább a környék konkurenciájának nyomása alá kerül: mind több magántulajdont szerezni kívánó polgár költözik Brandenburgba. Ez pedig sok fiatal család és ezzel az adóbevétel elvesztését jelenti, ami meghaladja a város számára elviselhetõ mértéket. Berlinnek jó oka van arra, hogy a vásárlóerõt, az adófizetõket, mindenekelõtt pedig az embereket itt tartsa a városban." (Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr 1998, 28.) A városi illetékeseknek ezért a közpénzek üres kasszájából minden lehetséges módon szubvenciókat kell elõvarázsolniuk, hogy a jól keresõ adófizetõket a település határain belül tartsák vagy visszahódítsák. Ilyenek lehetnek például a családi házak építésére, tervezési és irányítási munkákra alkalmas új telkek felkutatása, a köztulajdonú családi házas telkeknek messze a forgalmi értékük alatti értékesítése, a családi házak építésének közvetlen és közvetett támogatása, új infrastruktúra létrehozása, vagyis útépítés, a tömegközlekedés kialakítása, óvodák és iskolák építése. De nem csak ezek. A már meglévõ lakásállományból is számtalan lakást dobnak piacra egyéni vásárlók, illetve tõkebefektetõk számára. A konkurencia nem kíméli a korai kilencvenes évek sûrû beépítésû mintaprojektjeit sem. Az értékesíthetõség korlátozott lehetõségei miatt állították le az emeletes házakból álló oberhaveli „víziváros" építését is.
Az is mutatja, hogy maga a város is belebonyolódott ebbe a versengésbe, hogy kitartottak a népességnövekedés még mindig nyilvánvalóan eltúlzott prognózisa mellett. A szenátus Városfejlesztési, Környezetvédelmi és Technikai Hivatala egy 1997-es becslés szerint 2010-ig a berlini lakosság 150000-es növekedésével számolt, míg a Berlin körüli növekedést 90000 és 180000 közöttire prognosztizálta. Az ilyen számok is a magántulajdonú lakásépítés támogatásának politikai legitimációját szolgálták. Hogy azonban milyen fenntartással kezelendõk, mutatja a Prognos Intézet szintén 1997-es tanulmánya, amely 2010-ig 400000 berlini kiköltözésével számolt, míg a távolabbi, szegényebb környékrõl 200000 fõ Berlinbe költözését várta. E prognózis szerint Berlin tágabb régiója összességében hatmillió fõ körül stagnál, míg a Berlin területén lakók száma 1996-hoz viszonyítva majdnem százezerrel csökken.
Az 1998 áprilisában nyilvánosságra hozott 1997-es adatok mutatják meg, hogy az ilyen prognózis reálisabb, mint a Városfejlesztési Hivatalé. A nyilvánosságban riadalmat keltett, hogy 1997 végén több mint 30000 emberrel kevesebben laktak a városban, mint egy évvel korábban. A napisajtó nyomban megkongatta a vészharangot: „Berlin sorvad", hirdette a Berliner Morgenpost április 1-jei számának fõcíme, melyet semmiképpen sem áprilisi tréfának szántak. 1996-ban Berlin „csak" kereken 13000 lakost vesztett. Berlin egészének s még inkább belsõ magjának sorvadása olyan ijesztõ jövõképet mutatott, melyet a felelõs berlini politikusok nem szívesen vettek tudomásul. Különösen akkor, ha belegondoltak, milyen számokban bíztak a kilencvenes évek elején, s milyen lakáspolitikát alapoztak ezekre a számokra. Igaz, most már a Városfejlesztési Hivatal is hajlott arra, hogy a 2010-ig szóló népesség-elõrejelzést lefelé korrigálja. De a célirányos optimizmus is makacsul tartotta magát. Az 1998-as Berlin-Brandenburgi elsõ közös térségi jelentés Nagy-Berlin vonatkozásában 6,5 millió emberrel számolt, ami félmillióval fõvel több, mint a Prognos Intézet számításai!
Ez a középrétegek számára egyedülálló helyzet már most mutatja a következményeket: jóllehet sem számba vehetõ Berlinbe áramlásról, sem említésre méltó gazdasági fellendülésrõl vagy a jól keresõ középrétegek jelentõsebb növekedésérõl nincs szó, a mind nagyobb számban a piacra kerülõ új lakások az egész berlini lakáspiacot mozgásba hozzák. A középrétegek bizonyos csoportjai, fõként a gyerekes családok, a közepes vagy magasabb jövedelmûek mind nagyobb mértékben váltanak lakást. 1991 és 1996 között 89000 berlini lakos költözött a városon kívülre, míg 41000-ren a környékrõl Berlinbe.
A mozgásba hozott középrétegekkel együtt Berlint egy sajátos minõség elvesztése is fenyegeti. Szemben Nyugat-Európa nagyvárosaival itt - a város keleti és nyugati felében egyaránt - az elsõ világháború végétõl folytatott szociális lakáspolitika révén gátat szabtak a térbeli szegregációnak. Most viszont a szociális rétegek egyre erõsödõ szétválását sem a régi lakóházak felújítása, sem a nagytelepek feljavítása nem tudja tartósan ellensúlyozni. 1996-ban Berlin még mindig 961, 1997-ben pedig 810 millió márkát szánt a régi és az újabb épületállomány felújítására. E jelentõs ráfordítások ellenére olyan lavina alakult ki, amelyet nem a beköltözõk nyomása, hanem a középrétegek számára épített nagy mennyiségû új lakás indított el. Ezeket ugyan az ideköltözések reményében tervezték és finanszírozásban a tõkebefektetõk is részt vállaltak, most azonban a városban levõkért kellett versengeniük.
A középrétegek városból való kivonulása nyomán válnak láthatóvá az igazi problémák. Miközben a lakáspolitikai vitákat szinte kizárólag csak a tehetõs állampolgárokért és adófizetõkért folytatott versengés uralta, a nyilvánosság figyelmének árnyékában szegényszigetek kezdtek kialakulni. Ez a Berlin számára fölöttébb fenyegetõ fejlemény ugyan fõképp az ott lakók növekvõ elszegényedésének tudható be (vö. TOPOS 1998), de a középrétegek elvándorlása tovább erõsíti. Mert mindenekelõtt a jól keresõ, gyerekes háztartások hagyják el eddigi lakásukat mind a nagy telepeken, mind pedig a belvárosban.
Magas elvándorlási arány figyelhetõ meg a nagy, paneles lakótelepek által meghatározott kerületekben, Hellersdorfban, Mahrzahnban és Hohenschönhausenban. De a kiköltözések folytán a nyugati rész nagy telepein is változik a szociális összetétel. 1998 januárja és szeptembere között egyedül Mahrzahnban megháromszorozódott az üresen álló lakások száma, immár 4000-re nõtt. 1997-ben ebben a kerületben 2600-zal kevesebben laktak, mint egy évvel korábban. A belvárosban az elvándorlás egyaránt érintett attraktív és kevésbé attraktív területeket. Ennek pedig beláthatatlan következményei vannak fõként a nyugat-berlini belváros azon körzeteiben, melyek társadalmi rangja már így is elég alacsony. A szabaddá váló lakásokba „fõként fiatalok, illetve az átlagot jóval meghaladó arányban külföldiek költöznek be. A munkanélküliek és külföldiek aránya növekszik." (Häussermann 1998, 15.) Tovább növeli e helyek problémáit, ha külföldiek különbözõ, egymással is versengõ csoportjairól van szó.
A belvárosi változások tendenciája tehát egyértelmûnek látszik: a magasabb jövedelmû lakosok elmennek, s helyükre alacsonyabb jövedelmûek kerülnek. De elõfordul ezzel ellentétes irányú mozgás is: néhány szigetszerû, felértékelõdött részen jól keresõ társadalmi csoportok koncentrálódnak. Ezek a helyek elsõsorban a keleti részen találhatók, a Mitte, a Prenzlauer Berg és Friedrichshain körzetében. Azok a félelmek azonban, melyek a fordulatot követõ idõben a szegényebb társadalmi rétegek nagyarányú kiszorításától tartottak a belvárosi negyedekben, eddig csak korlátozott mértékben igazolódtak, illetve, fõleg a város nyugati részében, téves elõrejelzéseknek bizonyultak. „Kreuzberget nem dzsentrifikálják", mint ahogyan Weddinget sem (Häussermann 1998, 16). Beigazolódott viszont a félelem a lakásbérleti díjak növekedésétõl, amelyek a jövedelmek változásával összefüggésben éppen a szegényebb lakosok terheit növelték.
A nyilvánosság csak akkor figyelt fel ezekre a fejleményekre, amikor két tudományos kutatás eredményei is napvilágot láttak. Ezekre két, egymással rivalizáló szenátusi hivatal adott megbízást: A „Berlin társadalmi szerkezetének atlasza, 1997" a szenátus Egészségügyi és Szociális Hivatalának gondozásában készült, míg „A szociális tér statisztikai elemzése" a Városfejlesztési, Környezetvédelmi és Technológiai Hivatal szakvéleménye a „társadalomközpontú városfejlesztésrõl". A hivatalban lévõ polgármester és a politikai pártok is egy csapásra aggódni kezdtek. Új fogalom terjedt el: a „túlterheltség". Hirtelen mindenki „túlterhelt városrészekrõl", „túlterhelt lakosokról", „túlterhelt kerületekrõl" beszélt. A sajtó is „rejtett aknákról", „idõzített bombákról" cikkezett, sõt minden mértéket meghaladó módon dramatizálta a helyzetet: „A munkásnegyedekbõl a munkanélküliek gettója, a szociális vívmánynak számító nagy telepekbõl »szegény emberek gyülekezõhelye« lett."
A kerületek szociális rang szerinti hierarchiája a „Berlin társadalmi szerkezetének atlasza, 1997" szerint valóban egyértelmû: egy bonyolult társadalmi mutatószám alapján - amelyet a társadalmi segélyben részesülõk aránya, a jövedelmi helyzet, a várható életkor és az iskolai végzettség alapján számítottak ki - Kreuzberg van a legrosszabb helyzetben, majd Tiergarten és Wedding. S csak negyedik helyen, jelentõs különbséggel következik egy kelet-berlini kerület, Friedrichshain. Kreuzbergben a munkanélküliek aránya 31 százalék, a szociális segélyben részesülõké 13 százalék , a külföldieké pedig 33 százalék. A szociális különbségek a jövõben tovább fokozódnak. Valószínûtlen ugyanis, hogy a szegény népességcsoportok jövedelme növekedne, illetve valószínûbb, hogy a szegényebbek jönnek Európa keleti felébõl Berlinbe, mintsem a jól keresõk Nyugatról. A külföldiek aránya már most növekszik egyes területeken, így elsõsorban a külföldi gyermekek aránya az iskolákban.
Ez a jelenség tovább élezte a politikai vitákat: a „sok külföldi" a populista diskurzusokban a társadalmi hanyatlás „okaként" jelent meg. A CDU politikusai elsõ lépésként a külföldiek „bevándorlási tilalmát" követelték a nagyon magas külföldi arányt mutató területeken. „Ily módon meg kell akadályozni, hogy mind több középrétegbeli elhagyja az elszegényedõ belvárosi kerületeket, Weddinget, Tiergartent, Kreuzberget, Neuköllnt és Schöneberget, miközben a »kereset nélküli külföldiek« száma növekszik", jelentette ki a szociális ügyek szenátornõje (Tagesspiegel, 1998. április 2.). Követelték továbbá a külföldiek magas aránya miatt „társadalmi feszültséggóccá" vált épületek, így a hatvanas-hetvenes években emelt „lakógépek lebontását. „Bátorság kell hozzá, hogy az olyan épületeket, mint az új kreuzbergi központot vagy a Bérlõk Palotáját (Sozialpalast) felrobbantsuk, de ezeknek el kell tûnniük, mert a bûnözés fészkei, s már nem lehet kézben tartani õket" - nyilatkozta a CDU-frakció vezetõje, Klaus Landowsky egy Tagesspiegel-interjúban. E megközelítés számára egyértelmûnek tûnik, hogy Kreuzberg leromlása az elvándorlási folyamat következménye: „Kik, illetve mi maradt vissza? A narkósok, az erõszak, a külföldiek - egyre kevesebb normális polgár." (Uo.) Végül pedig nagyobb tisztaságot és biztonságot követeltek a belvárosban. 1998 áprilisában a vita konkrétabb formát látszott ölteni: ekkor került sor elõször az azóta rendszeressé vált „belvárosi konferenciára". Az iskolai helyzet javításáról, nagyobb biztonságról, a helyi gazdaság támogatásáról, a külföldiek integrálásáról, nagyobb tisztaságról folyt a diskurzus. A városrész jellegéhez igazodó üzletek, portásfülkék kialakítása, a földszinti zóna bérbe adása mûhelyeknek - ezek voltak a további témák. A vita nagyon élénken folyt, és a nyilvánosságban széles visszhangot váltott ki.
De nem csak beszéltek. A valódi vagy vélt szociális problémákkal terhelt kommunális lakóterületeken megszüntették a jogosultsági igazolás szükségességét. 1998 óta magasabb jövedelemmel rendelkezõk is beköltözhetnek, illetve bennmaradhatnak a szociális lakásokban anélkül, hogy fizetniük kellene a korábban a jogosultság túllépésének mértéke szerint kiszabott különbözeti lakbért. E lakások esetében lemondtak az 1999-es lakbéremelésrõl is. Ezek az intézkedések 16 körzet 267000 szociális lakását érintették, köztük az új kreuzbergi központot és a Szociális Palotát is, s költségeit 1999-re nem kevesebb, mint tízmillió márkában határozták meg. Ez a gyámoltalan támogatási program a középrétegek megtartását vagy visszacsalogatását tûzte ki célul, miközben ugyanezen rétegeket más, attraktívabb támogatási programok a város külsõ körzetébe vonzzák.

Túl a boomon és a csökkenésen: kilátások

A lakáshelyzet Berlinben a fordulatot követõen nemcsak a centrum és a periféria között elhelyezkedõ régi és új lakóházak sokszínû kavalkádját jelenti, hanem az ellentmondásos lakáspolitikai stratégiák változatos palettáját is: belsõ és külsõ fejleményeket, kíméletes városmegújítást, a nagytelepek feljavítását, új elõvárosok építését, a köztes város fogalmának megjelenését, vízparti lakóegyütteseket, családi házas telepek építését, a belvárosi beépítés korábbi sûrûségének visszaállítását. Sokfélék az ezeket a stratégiákat képviselõ szereplõk is: egymással versengõ politikusok, hivatali alkalmazottak, várostervezõk, építészek, társadalomtudósok, az érintettek képviseleti szervei. Mindezt egy olyan napisajtó közvetíti, támogatja vagy bírálja, mely mintha fõként a dramatizálásban és a túlzásokban látná a feladatát. Feltûnõ, hogy e stratégiák milyen kevéssé kapcsolódnak össze, milyen kevéssé vannak összehangolva egymással, s képviselõi milyen keveset tanulnak a korábbi hibákból és sikerekbõl.
Valójában a lakásszféra viszonyai sokkal inkább átláthatóak, mint kezdetben gondoltuk. A a fõvárosi fejlemények kiindulópontja egy olyan politikai „váltóállítás" volt, amelynek legitimitása a lakosságnövekedés teljességgel eltúlzott elõrejelzésén alapult. A kilencvenes évek elején a szenátus egy, a középrétegeket megcélzó óriási lakásépítési programot indított el, melyet közvetlenül és közvetve közpénzekbõl támogattak. Ily módon csak részben helytálló az a tézis, hogy a jobban keresõk kivonulása Berlinbõl ugyanazt a folyamatot ismétli meg gyorsított tempóban, mint ami a háború utáni évtizedekben a nyugatnémet városokban lassabban ment végbe. Az azonban tény, hogy e kivonulást Berlinben felgyorsította a politikai váltás, az ilyen méretekben lezajló kivonulásra a támogatások nélkül aligha kerülhetett volna sor. Fontos továbbá, hogy pártpolitikailag vitatott kérdésnek számított, vajon a középrétegek számára épülõ lakásokat a város belsõ részein vagy inkább a külsõ körzetekben kell felépíteni. Az eredmény olyan kettõs támogatási forma lett, amelyhez egy harmadik társult: a Berlin körüli „pocakosodás" támogatása. A saját tulajdonú lakások politikailag támogatott túltermelése olyan helyzetet teremtett, amelyben a városi költségvetésnek nemigen marad más választása, mint hogy eszközeit egy abszurd célra koncentrálja: arra, hogy egy és ugyanazon ügyfélkört maradásra bírja és távozásra csábítsa. E fejlemények összessége meggyorsította a városi társadalom térbeli szegregációját. A saját tulajdonú lakások túltermelése és a szegényszigetek kialakulása tehát nem egymástól független problémák, hanem közös okokra vezethetõk vissza.
A térbeli szegregáció vagy ahogy a napisajtó nevezi, a magas keresetûek tömeges kimenekülése a városból, nem látszik feltartóztathatónak, legalábbis a rendelkezésre álló pénzügyi és tervezési eszközökkel nem. Amíg fennmarad a periférián való lakás jelentõs mértékû szubvencionálása, a belváros és a külsõ körzetek versenye a jól keresõkért az utóbbiak javára dõl el. És Berlinnek a lakásügyre rendelkezésre álló, csökkenõ költségvetési pénzeit egy olyan versengésben kell elfecsérelnie, amely a nyúl és a sün mesebeli futóversenyéhez hasonlít. Ugyanakkor a fõváros nemcsak adófizetõket fog veszíteni, hanem a meglévõ infrastruktúra is veszít az értékébõl, új infrastruktúrát kell építeni, az ingázók növekvõ tömege egyre szélesebb utakat igényel - s ez a takarékos, szociális, tartós városfejlesztés ellentéte. A mostani politikának a valóban rászorulók válnak az áldozataivá. Berlin, úgy tûnik, ezen az úton nem csupán a „normalitáshoz" tér vissza, hanem egy szociálisan élesen megosztott város jön létre, amely követi a nyugati nagyvárosokat az ökológiai zsákutcába.
Most még azonban nem tartunk itt, ma még más utak is lehetségesek. Az irányvonal újabb korrekciójának elsõ jelei már láthatók: így nyer kontúrokat a láthatólag egyre népszerûbb új téma, a „szociális város", a városfejlesztési politika és a szociálpolitika összekapcsolásának perspektívája. „A szociális város" - ez volt a városi fórum 1998 novemberében megrendezett 73. ülésének témája is. A tanácskozás szerint az építési, szociális, munkaügyi és oktatáspolitikai intézkedéseket együtt kell kezelni, „integrálni" kell. Elhatározták a lakókörnyezetek társadalomorientált menedzselésének kipróbálását, mégpedig, ahogy fogalmaztak, elõször a város nyugati részének néhány különösen „problémás" területén. A cél pedig az „egészséges szociális sokszínûség" megteremtése. Ebben a kérdésben persze egyáltalán nem Berliné a kezdeményezõ szerep: Hamburgban például már évek óta folyik a „szociális városfejlesztés" programja.
Az SPD már az 1998. júniusi költségvetési vita keretében megkérdõjelezte a szenátus saját tulajdonú lakásokat elõtérbe állító programját, és helyette nagyobb támogatást követelt a régebbi lakásállományt és a nagytelepeket érintõ intézkedések számára. Elõször eredménytelenül. 1998 novemberében a berlini SPD egyik tanácskozásán, melynek témája szintén a „szociális városfejlesztés" volt, Strieder városfejlesztési szenátor újólag a szenátus családi ház programjának leállítását követelte, hogy költségvetési átcsoportosításokkal több pénzt lehessen „a túlterhelt városi lakókörnyezetek stabilizálására" fordítani (Tagesspiegel, 1998. november 5.). Egy integratív városfejlesztési politika további lökést kaphat a szövetségi szinten folyó, alapvetõ tervezéspolitikai változásoktól. Az SPD és a Zöldek között 1998. október 20-án megkötött koalíciós megállapodásban az áll, hogy „Erõsíteni kell a városfejlesztés támogatását, amely a politika különbözõ területeit egy új, integratív iránnyal kapcsolja össze, s ezt kiegészíti »A különleges fejlesztési igényekkel rendelkezõ városrészek - a szociális város« elnevezésû programmal, amely a belvárosok, a nagy lakótelepek és a városrészközpontok kérdéseire koncentrál."
Ebben az összefüggésben egy integrált lakáspolitika újrafogalmazása sem tûnik teljesen kilátástalannak. Persze oda kell figyelni: vajon a „szociális városfejlesztés" jelszava nem csupán azt a felszólítást jelenti-e, hogy saját hajunknál fogva húzzuk ki magunkat a mocsárból. Nem vész-e el a „szociális" mellett a szükséges építési, várostervezési, esztétikai dimenzió? És fõként: vajon nem marad-e a szociális városfejlesztés a cselekvés elszigetelt területe? Összekapcsolódik-e a város külsõ övezetének új politikájával, amely nem támogatja olyan komoly mértékben a családi házakat, hanem ellenkezõleg, a város környéki lakás árát a tényleges költségekhez közelíti? Ennek körébe tartozik a kõolaj adójának emelése, az alapadó átalakítása, részvállalás a városi úthálózat s vele együtt a tömegközlekedés költségeibõl, a támogatás összekapcsolása az épületek minimálisan kötelezõ szintszámával és az egy fõre jutó lakóterület maximumának rögzítésével. Véget kell vetni annak, hogy a szociális városfejlesztésrõl, illetve a város környékének területpusztításáról szóló viták külön vágányokon, egymástól elszigetelve haladjanak. Persze azt, hogy ez milyen kockázatos, majdhogynem lehetetlen, megmutatta az ökológiai adóreform körüli vita. A szuburbiát érintõ támogatások érinthetetlennek tûnnek.
Egy ilyesfajta érvelés végeredménye nem a puszta tagadás. A „Szebben lakni Berlinben" témájáról folytatott építészeti vitára kétségtelenül szükség van. Az átpolitizált versengés a lakáshelyzetre vonatkozó állásfoglalások árnyaltabb megfogalmazására ösztönöz. Ez az építészetre és a városépítésre egyaránt vonatkozik. Érvényes a belvárosra, a vízparti helyzetre éppúgy, mint a városszéli körzetre. Nem menekülhetünk egy másfajta elefántcsonttoronyba. (...) De nem fogadható el, ha a családi ház vagy a vízparti lakás kérdését a legfontosabb problémává emelik, ha e téma összefüggéseit teljes mértékben figyelmen kívül hagyják, illetve ha más fontos témákat, mint a beépítések, a régebbi vagy az újabb épületállomány felújítása nem a fontosságuknak megfelelõen kezelik.
Ez különösen akkor válik problémássá, ha a nyilvánosság figyelmét a város legfontosabb problémáival kapcsolatban hamis vágányokra terelik. Így például egészen nyilvánvaló, hogy semmiképpen sem a középrétegek lakásellátása jelenti a legfõbb problémát. Már most látható, hogy az elhanyagolt városrészek gondjai a város irányítóképességének csökkenésével növekedni fognak. Már most sincs szükség jóstehetségre annak felismeréséhez, hogy az olcsó lakások jelenleg politikailag is támogatott felszámolása középtávon jelentõs problémákhoz vezet.
A lakásállományon belüli gyökeres szociális átalakulás, az olcsó lakások eltûnése a helyzet kiélezõdéséhez vezet. Ebbe az irányba hat a kommunális lakások tervezett eladása, illetve a szociális juttatások megszûnése a következõ években. De ugyanitt említhetõ a más célokra való hasznosítás tilalmának 1998-ban bevezetett enyhítése, vagyis a (legtöbbször olcsó) lakóterek átalakítása mûhelyekké, továbbá a bérlakások 1992 óta felfutó és immár rekordmagasságot elérõ átminõsítése saját tulajdonú lakásokká, valamint a szociális lakásépítés teljes megszüntetése. Az illetékesek számára ezek a fenyegetõ fejlemények régóta ismertek. Már a Foyer 1993 júniusi számában olvashattuk, hogy a megszûnõ támogatások következtében Nyugat-Berlin 360000 „tényleges" szociális lakásából 2000-re mintegy 130000 eltûnik. Kelet-Berlin 470000 „nem valódi" szociális lakásából az akkori becslés szerint 2000-ig 130000 szûnik meg a magántulajdonba adás és 70000 a jóvátétel következtében. E becslés szerint a következõ húsz évben Kelet-Berlinben csak 140000 lakás fölött marad meg a közösségi rendelkezés, miközben a bérleti díjak alakulásának mikéntje nyitott kérdés. További olcsó lakások szûnnek meg a modernizációt követõ lakbéremelések következtében. A kommunális lakásépítõ társaságok politikailag szándékolt és lakáspolitikai szempontból megkérdõjelezhetõ elidegenítése további kockázatokat jelent.
„2000-ben a berlini lakásállománynak már csak 23 százaléka fog a »szociális lakás« kategóriájába tartozni. A rengeteg szociális lakásról szóló mese szép, de nem sok idõ maradt az ébredésig. A beköszöntõ új nap meglehetõsen komornak ígérkezik." (Wilfert-Puderholz 1993, 45.) A figyelmeztetések eddig, úgy tûnik, nem rázták fel sem a politikát, sem a nyilvánosságot. Ellenkezõleg: 1998-ban ingatlankezelõ alapot hoztak létre a kommunális tulajdonban lévõ telkek elidegenítésére, amellyel a szenátus alighanem a lakáspolitika újabb fontos eszközét adta ki a kezébõl. S ez az egész folyamat annál súlyosabban esik a latba, mert az átlagjövedelem Berlinben lényegesen alacsonyabb, mint Hamburgban vagy Münchenben. Ez részben magyarázatot ad a magántulajdon alacsonyabb arányára Berlinben. Ebben az összefüggésben szinte a berlini bérháztartások fele (755000) rá van utalva „az olcsó lakások piacon való jelenlétére" (TOPOS 1998, 2).
A mostani viszonylagos társadalmi nyugalom nemsokára már a múlté lehet. Szebben lakni az egyesített Berlinben: a középrétegek egy része számára megvalósulni látszik az álom, a népesség növekvõ része számára azonban a valóság rövid idõn belül rémálommá válhat.

Irodalom

Adrian, Hanns: Stadt am Stadtrand. In: Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr in Zusammenarbeit mit der ARGE Bauausstellung 1998.
Amann, Renate-von Neumann-Cosel, Barbara (szerk.): Berlin. Eine Stadt im Zeichen der Migration. Berlin, 1997.
Architektenkammer Berlin (szerk.): Planwerk Innenstadt Berlin - Eine Provokation. Berlin, 1997.
Berning, Maria-Braum, Michael-Lütke Daldrup, Engelbert-Schulz, Klaus-Dieter: Berliner Wohnquartiere. Ein Führer durch 60 Siedlungen in Ost und West. Második kiadás, Berlin, 1994.
Bodenschatz, Harald: Platz frei für das neue Berlin. Berlin, 1987.
Bodenschatz, Harald: Berlin im Sparzwang. Ein Kurswechsel zur Abkehr von Verschwendung? In: Architektenkammer Berlin (szerk.): Architektur in Berlin. Jahrbuch 1996. Hamburg, 1996.
Bodenschatz, Harald-Engstfeld, Hans-Joachim-Seifert, Carsten: Berlin auf der Suche nach dem verlorenen Zentrum. Hamburg, 1995.
Bodenschatz, Harald-Konter, Erich-Stein, Michael-Welch Guerra, Max: Tendenzen der Stadterneuerung: Entwicklungen in Berlin, Erfahrungen europäischer Großstädte, Empfehlungen für Berlin. Städtebau und Architektur Bericht, 1994/31.
Häussermann, Hartmut: Soziale Polarisierung im Stadtraum. Die Berliner Innenstadt ist in Bewegung geraten. Stadtforum, 1998. június.
Hampel, Torsten: Durch und durch aus Brandenburg. Beim „Märkischen Haus" sollen regionale Baustoffe und Arbeitsleistungen genutzt werden. Bauen und Modernisieren, a Tagesspiegel melléklete, 1998. február 11.
Hegemann, Werner: Das steinerne Berlin. Geschichte der größten Mietkasernenstadt der Welt. Berlin, 1930.
Ingenieurbüro für Bauwesen Specht + Partner: Großsiedlungen - Montagebau in Berlin (Ost). Bestandsaufnahme und Bewertung industriell errichteter Wohngebäude. Städtebau und Architektur Bericht, 1992/8.
Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH-S. T. E. R. N., Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung GmbH: Sozialorientierte Stadtentwicklung. Gutachten im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie. Berlin, 1998.
Investitionsbank Berlin (szerk.): Die Plattensanierung in Berlin von 1993 bis 1997. Berlin, 1998.
Jakubeit, Barbara: Bauausstellung 1999 - Realisierung von innovativem Wohnungseigentum als Beitrag zur beispielhaften Entwicklung des Berliner Nordostraums. In: Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr in Zusammenarbeit mit der ARGE Bauausstellung 1998.
Kaltenbrunner, Robert: Die neue Bescheidenheit. „Bauausstellung Berlin 1999" - ein Impuls für das urbane Eigenheim. In: Archithese, 1998/3.
Keller, Klaus: Zwischen Stadt und Land. Foyer, 1998. augusztus.
Klein, Hanno: Anmerkungen zu Berlins neuem Weg. In: Berlinische Galerie e.V. (szerk.): Berlin heute. Projekte für das neue Berlin. Berlin, 1991.
Klemann, Jürgen: Strategisch zum Eigentum. Foyer, 1997. szeptember.
Kunst, Friedemann: Stadtentwicklungsstrategie für den Stadtrand im Berliner Nordosten. In: Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr in Zusammenarbeit mit der ARGE Bauausstellung 1998.
Matthiesen, Ulf: An den Rändern der deutschen Hauptstadt. Regionalkulturelle Suburbanisierungsprozesse im Märkischen Sand - zwischen „Hightech-Kathedralen" und „Nationalpark DDR". Berliner Journal für Soziologie, 1998/2.
Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnung und Verkehr des Landes Brandenburg: Märkisch Bauen und Wohnen. Modellprojekte. Potsdam, 1998.
Nagel, Wolfgang: Vorwort. In: Ingenieurbüro für Bauwesen Specht + Partner: 1992
Nagel, Wolfgang: Altbausanierung - Schwerpunkt Ost. Foyer, 1993. március.
Prognos GmbH/Verlag der Tagesspiegel GmbH (szerk.): Wirtschaftsregion Berlin und Brandenburg. Daten, Analysen und Prognosen. Berlin, 1997.
Scheffler, Karl: Berlin - Ein Stadtschicksal. Berlin, 1910.
Schoelkopf, Katrin: Nicht ganz so märkisch wie der Name sagt. Berliner Morgenpost, 1998. március 15.
Schwarz, Thomas Helmut: Verlockender Stadtrand. Foyer, 1997. szeptember.
Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen (szerk.): Berlin: Werkstatt für Architektur. Berlin, 1991.
Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen (szerk.): Stadt Haus Wohnung. Wohnungsbau der 90er Jahre in Berlin. Berlin, 1995.
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr (szerk.): Das Städtische Haus. Entwicklung von Typologien im verdichteten, kostensparenden Eigentums-Wohnungsbau. Dokumentation der Wettbewerbsergebnisse. Darmstadt, 1998.
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr: Eigentumsführer 98, offizieller Ausstellerkatalog zur 2. Berliner Eigentumsmesse. Berlin, 1998.
Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr in Zusammenarbeit mit der ARGE Bauausstellung Berlin 1999 (szerk.): Bauausstellung Berlin 1999. 1. Werkbericht. Berlin, 1998.
Senatsverwaltung für Gesundheit und Soziales Berlin (szerk.): Sozialstrukturatlas Berlin 1997. Eine disaggregierte statistische Sozialraumanalyse. Berlin, 1997.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (szerk.): Bevölkerungsprognose für Berlin bis zum Jahr 2010. Soziodemographische und teilräumliche Differenzierung. Berlin, 1997.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (szerk.): Planwerk Innenstadt Berlin. Ein erster Entwurf. Berlin, 1997.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (szerk.): Stadtentwicklung Wohnen. Werkstattgespräch vom 29. 1. 1998 „Wohnen in der Stadt". Berlin 1998
Sprogies, Anja: Berliner Adressen bevorzugt. Foyer, 1998. augusztus.
Stimmann, Hans: Leitbild Vorstadt. Foyer, 1993. június.
Stimpel, Roland: „Mein Gott, was für eine Geldverschwendung". Einige klärende Worte zur Finanzierung sozialer Wohnungsbauprojekte. Bauwelt, 1997/29.
Strieder, Peter: Belebte Mitte. Innerstädtisches Wohnen und verkehrsgerechte Mobilität. Stadtforum, 1997. május.
Strieder, Peter: Stadtbürger gesucht! Die Innenstadt als Ort zum Leben. Stadtforum, 1998. június.
TOPOS: Sozialstuktur und Mietenentwicklung im Erhaltungsgebiet Luisenstadt (SO 36). Berlin, 1998.
TOPOS-Fritz Schmoll: Nachfragepotentiale für Eigentümer- und Mietwohnungen in Berlin. Gutachten im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie. Berlin, 1998.
Wékel, Julian: Veränderte wohnungs- und stadtentwicklungspolitische Ziele. In: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie 1998.
Wilfert, Petra-Fuderholz, Günter: Das Märchen von den 700.000 Sozialwohnungen. Foyer, 1993. június.
Wohnparkführer Berlin-Brandenburg. Attraktive Wohnanlagen, Residenzen und Stadtvillen/2.; 3.; 4.,  1997. április; 1998. március; 1998. október.
Wohnungsbau für Berlin. Wettbewerbe und Realisierungen 1988-1993, Reihe Städtebau und Architektur Bericht 19, 1993.

Újságok, folyóiratok

Archithese; Bauwelt; Berliner Morgenpost; Berliner Journal für Soziologie; Foyer Magazin der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen; Skyline, Das Magazin für Architektur, Immobilien und Städtebau; Stadtforum das journal für ein nachhaltiges Berlin, herausgegeben von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie; Der Tagesspiegel; taz Berlin.